房地产统计数据不准确,不仅会误导市场,也难以让购房者借鉴参考。(资料片)
本报记者 喻雯
统计住宅存量 两机构相差三倍
“济南的房价统计怎么一家一个样呀?”近日,想要买房的省城市民崔娜对记者说,她关注房价报道有一段时间了,但对几家机构统计的住宅成交均价总是看得云里雾里的。
记者了解到,目前济南对外提供楼市调研数据的民间机构至少有四家,主要是世联地产、中原地产、合富辉煌、克而瑞。
以世联地产和克而瑞两家机构为例,对比2014年前三个月住宅均价,数据相差较大。世联地产统计住宅成交均价为:8753元/平方米、8711元/平方米、8748元/平方米。克而瑞统计的是:8921元/平方米、8906元/平方米、8510元/平方米。由此引发的房价幅度变化也不尽相同,以3月房价变化为例,世联地产统计环比下跌4.5%,克而瑞统计环比上涨0.6%。
库存压力是判断济南房价走势的一个重要维度,也直接影响购房者的市场预期。对于这类数据,两家机构的统计更是大相径庭。世联地产统计,截至2014年4月底,普通住宅存量为157.1万平方米,需要3.6个月才能消化完。而克而瑞统计为661万平方米,需要15.7个月才能消化完。
“如果按克而瑞的统计,这么多房子卖不出去,济南房价是不是得大降啊?”19日,省城白领王岩感慨:如果按世联地产的统计,市场仍是供不应求。“到底何时买房更合适呢?”
统计标准各不相同,结果也互不认可
“如果按照克而瑞统计的661万平方米的高库存来看,开发商早就降价抛售了。但目前市场仍处于观望博弈状态。”19日,济南世联房地产顾问机构总经理朱江并不认可这一数据,觉得“不可思议”。
朱江说,他们的选取样本是济南市区建筑面积在2万平方米以上的普通住宅,不包含长清、章丘等地。“我们有一个数据交换平台,与济南各大楼盘数据共享,用的是实时监控数据,每个月底会对每个在售项目成交量及成交价格做统计。”朱江说,由于建委网签量会有1个月到3个月的滞后期,他们不会采用这个数字。
“实时监控的数字才能最真实反映市场的情况。”朱江说,在房价的计算上,他们用住宅市场总成交额除以总成交面积。在对库存的计算上,统计的是项目取得预售证后累计没有销售出去的房子,统计了有预售证制度以来市场累计七八年没有卖出去的房子。6个月是库存去化的政策周期,目前济南仍处于低库存时期。
对于世联地产的统计,克而瑞也不认可。有关负责人说,他们统计的库存量范围是济南市建委批准预售的项目,与世联地产相比,统计范围多了长清。“我们采用的是建委的网签数字。”该负责人说,住宅存量消化周期数值在12个月较为平衡,高于18个月则供过于求,目前济南离18个月的“危险值”已经不远了。
“用网签数字来统计很不准确。”朱江说,除网签滞后外,一些项目多年来不网签,但实际已经卖完,这样也显示成“库存”,与市场实际不符。
担心无法反映市场变化,官方不出数据
济南市建委是新建商品房网签的统计单位,每月都会在济南市住宅与房产信息网公布当月的住宅网签量。济南市房屋产权登记中心是二手房网签备案的统计单位,每月也会公布成交量。这两个部门都没有对价格进行统计公示。
“现在房价统计主要源自统计局,我们一般不做价格统计。”济南建设部门有关负责人坦言,4月15日,他们在济南市委、市政府新闻发布会上公布2014年一季度商品住房均价为7657.35元/平方米。“均价计算是网签住宅市场总成交额除以总成交面积。”该负责人说,以后会不会再发布有关数据,目前不好说。
“统计部门认为我们的计算不够全面,不能反映市场的变化。”该负责人说,国家统计局调查的方法中,“新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据。”他们采取的是指数计算法,追踪同一物业不同时期的价格变化进行加权计算得出房价数据。在他们看来,这比算术平均法更能科学反映市场波动。
该负责人介绍,他们要求开发商“实时网签”,但开发商如何操作无法掌控。“目前各个机构的统计只能说是一种样本数据的抽样调查,无法真实反映整个市场情况。”
对于不公布二手房价格的原因,济南市房屋产权登记中心有关负责人坦言,因为二手房交易存在大量阴阳合同,市民上报给房管局的价格未必是真实的成交价。“如果公布这个数据,不仅没有参考性,还可能会误导市场。”
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