编者按
“烟台房改,在中国住房制度改革史上留下了重重一笔。”原烟台市市长杨金镜说。
1986年3月,烟台被国务院确定为全国城镇住房制度改革试点城市；1987年8月,烟台房改方案出台实施；1988年,烟台房改配套试验的第一个商品住宅小区——民生小区建成；2014年,烟台开启“三房合一、租补分离”的住房保障新模式……
作为全国房改首批试点城市,从1986年至2014年,在近三十年的房改道路上,烟台经历了一场从忧其屋到有其屋再到优其屋的变革。
房改前: 住房“等靠要” 很多人借房住
众所周知,在新中国刚成立后的三四十年里,全国上下实行的是福利性质的住房分配制度。统筹统建、福利分房、低租金……是那个时候的住房关键词。那时候,一些工龄长、官职高的职工在这一制度下,享受着住房的“福利”,交很低的租金,住很大的房子。然而,更多的人要在这种制度下饱受无房之忧,在“排队”等分房中备受煎熬。
说起当年的住房情况,家住白石街道的白山打开了“话匣子”:“房改前很多人借房子住,房改后都有了自己的住房。”
“当时城镇居民解决住房问题停留在‘等、靠、要’上,等国家建房,靠组织分房,要单位给房。”白山说,当时各单位福利分房依据的是工龄、职称以及是否双职工等综合评分。所有人都期盼着能尽快轮上自己。
20世纪70年代初,白山结婚的时候,借来朋友三间房住,一间是他和媳妇的,一间是母亲的,还有一间则是用来烧火做饭的。后来,朋友的孩子回来了,白山一家人必须让出一间卧室。“我只好回到单位宿舍住,老婆和母亲继续在朋友家借住。”白山说,因为在单位吃饭需要用钱买饭票,白山晚上在单位睡一觉,一大早再折回家吃早饭,然后再回单位上班,一天三顿饭都是如此。他和老婆过了几年“分居”的日子。
“单位领导很替员工着想,在1976年终于给我分上了房。”白山说,单位给分的是所城里的三十多平方米的房子,“其实这个房子是半套,和另一家是对屋。”感觉生活起来实在太不方便,便和其他人换了,换成了如今白石这套三十多平方米的楼房。“当时我成了单位不少人羡慕的对象,因为那时候很少有人住楼房。”虽然这楼房里一样没有自来水,一样两三家一个卫生间,白山一家人却美美的,“住在楼里视野开阔,也干净,后来有了自来水更是方便。”白山在这套三十多平方米的楼房里,迎来了儿子,送走了母亲。
“那时候分套房不容易,很多人分不上房。”白山回忆道,曾经姐姐单位的一个技术员结婚时没有分上房,只好借住在他家,“我们腾出主卧来给他们当新房,我们在次卧住。”当时也没觉得啥不方便的,虽然别人借住在他家几年,但不在他家做饭,也没啥影响。
后来,他从单位下来了,但单位给分的这套房,他们一家人一直交着房租住到20世纪90年代。
房改政策进一步推进,鼓励买单位公有住房,白山一家人便把这房子买了下来。
如今,白石区片已启动搬迁,白山家所在的位置搬迁也指日可待。不几年后,白山一家或许又住进了宽敞明亮的新房中。他的儿子已经结婚,是在莱山买的商品房。
第一轮房改: 想多住就得多拿钱 住房紧张情况趋缓
白山回忆的“排队”等分房的制度到了不得不改革的时候。1986年3月,国务院确定烟台、唐山、蚌埠为全国房改试点城市。在试点城市中,烟台打响了房改“第一枪”。1987年,烟台建立了全国最早的住房储蓄银行,也就是今天恒丰银行的前身。经过一年多的努力,改革方案于1987年8月出台实施,烟台房改思路定为“提租发券,空转起步,滚动前进,逐步过渡”。
虽然当时在烟台推行房改具体工作的市长、房管局领导都不在烟台了,但关于烟台房改的记忆,在一届届传承中,后人说起来依然历历在目。烟台市住房和城乡建设局总经济师刘健,参与房改工作时,虽然赶上的是第二轮房改,但他对1986年烟台经历的第一轮房改战役,也耳熟能详。
“当时公房租金从原来的0.1元/平方米,提高到1.28元/平方米的准成本水平；考虑到大幅提租,老百姓承受不了,按标准工资23.5%的系数给职工发住房补贴券。也就是所谓的‘提租发券’。”刘健说,把福利房分配推向社会化、市场化,把房子的租金提高到真实反映房子价值的市场水平,这样再按照工资的23.5%发住房补贴给职工。“当时住房补贴不发到个人手里,而是直接抵顶要交的房租,这样每月职工只需要交住房补贴与住房市场租金的差额部分就行了。”但是,与之前住的福利房相比,每月交的租金肯定多了。
“想多住房就得多交钱。过去占着两套以上住房的人,开始大量退房,住房面积大的人,也纷纷要求调换小房。”刘健说,“租金提高,资金回笼,回收来的租金,35%作为市住宅周转基金,65%归产权单位,用于住宅的维修和再生产,全市住房紧张的情况开始趋缓。”
“提租发券”的方式让老百姓慢慢意识到,以前房子是福利,住房等国家分,现在房租大幅提高,如果我们把房子买下来,那么每月的住房补贴就可以攒起来了。“提租发券在把房子成本租金向市场租金靠拢过程中,也让更多的人把房子当成一种商品,房子是要买的,不是等和靠。”刘健说,当时也有单位尝试出售公房,例如当时的大企业合成革就向员工出售了一部分“有限产权”的公房。
1987年8月1日,烟台住房制度改革从“提租空转”起步后,烟台出现了大房换小房,无房要买房的新动向。1987年10月下旬举办的烟台市区住宅交易调换大会,更把烟台人住房商品化的观念深化了一层。
开发建设第一步: 民生小区开建 闯出一条新路
烟台住房制度改革释放出巨大的能量和辐射力,催发着城市的开发建设。1988年3月9日,烟台大面积城市居民区改造拆迁工程开工,民生小区(一期工程)建设拉开序幕,实现了当年动迁、当年设计、当年建设、当年回迁。如今这个小区依然是烟台新建小区的典范。
“随着房改的深入,民生小区综合开发、综合配套建设提上日程,当时和俞正声市长汇报开建民生小区的想法后,想得到政府财政支持,俞市长说政府没钱,自己想办法。”时任建委主任的杨金镜说,把现在中国银行占用的地方拆出来,当年卖了750万元,拿着这750万元搞的民生小区建设。
经过来自全市28支建筑队伍和市政、电力、自来水、热力等单位约3500人295天的紧张施工,烟台房改后的第一个试验小区——民生小区顺利完工,42幢住宅楼和部分配套工程于1988年底全部交付使用,实现了市委、市政府年初提出的“当年动迁,当年回迁,当年开工,当年竣工”和“动迁居民春节前搬回新居吃饺子”的承诺。民生小区的建设实现了收支平衡,节省了政府财力,提高了社会效益。
回想当年的情景,当时的市长俞正声曾感慨:“民生小区的顺利建成,在当时那个年代,为城市开发建设闯出了一条新路。它同时也用活生生的事实说明:改革是破解一切困难的有力法宝,不改革就没有出路。”
改革跨越期: 从有其屋到优其屋 迎来保障房黄金期
第一轮房改之后,烟台住房逐渐市场化,开始从有其屋向优其屋跨越。
1994年7月18日,国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》。根据这一决定,烟台重新调整并出台了《烟台市深化城镇住房制度改革方案》,开始全面实行住房公积金制度,在推行租金改革、逐步提高公房租金的同时,鼓励出售公有住房,建立新的住房分配机制,有偿分配公有住房。同时,烟台开始加快开发建设经济适用房,实施“安居工程”。
这一年,刘健开始参与房改工作,烟台的第一个安居工程“福安小区”就在他的见证下建成。建成后,当时的烟台市房管局以每平方米1000元的均价向中低收入家庭出售。
“我参加工作时,烟台正好启动第二轮房改。”烟台市住建局物业科副科长宫青说,1994年“房改”全国铺开,烟台也全面而深化推行,由原来的提租发券为主,改为公房出售为主。“第一年推行很慢,多年的单位分房、员工交补贴制度根深蒂固,没有多少愿意拿钱买房的。”在机关单位、大型国企等领导带头下,慢慢地,买房的才多了起来。“第二年,公房出售才真正推行开。”房改政策和公房出售价格每年都有变化和调整,且售价越来越高。再加上公房租金也逐年上涨,老百姓意识到只有早参与房改,才能少花钱住上房,慢慢地,更多普通员工也开始积极参与房改。
1998年8月31日,烟台下发《关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案的通知》,将住房福利性实物分配方式改为工资性货币分配方式,即由单位为职工建房、买房、分房,改为按职工工资的一定基数逐月随工资发放住房补贴。这一做法实现了住房走向市场的一次跨越。
同时,烟台房地产市场也在迅速成长,自1998年起到2002年,烟台民营、外资开发企业逐渐成为房地产开发的鲜活力量。2003年,烟台房地产业逐渐成为国民经济发展中拉动力强、贡献度大、成长性高的重要支柱产业。
2003年烟台市区停止福利性实物分房后,市中心区统一规划了锦绣新城一、二期经适房,此后每年都完成一定的经适房和廉租房的建设量。也就是说,从2003年起,烟台市的保障住房建设工作迎来黄金时期,并连续多年将保障房建设列入政府为民服务实事,作为一项重要民生工程来抓。
当时为啥要房改? 房子曾是个“黑洞”,政府背负沉重包袱
几十年前,全国上下实行的福利分房制度很难做到“普遍”:一方面,国家建设住宅越多,投资越大,补贴越高,包袱就越重,影响到了经济发展全局；另一方面,当时租金水平很低,连住宅的维修养护都难以为继,房屋失修日益严重,居民住房形势越来越严峻；同时,低房租无力实现住宅扩大再生产,导致住宅建设陷入恶性循环。
到了20世纪80年代初,很多人都经历过类似的窘境:一家三代住两间屋子,年轻人结婚了几年没有房住,有人甚至住在破旧简陋房和低矮洼区房里。在烟台也是如此。虽然市委、市政府不断加大居民住房建设规模,但供需缺口依然大得惊人,甚至出现了建房越多住房越紧的情况。1984年和1985年,烟台市用于住宅建设的投资达1.2亿元,维修费达400万元,通过房租回收的资金却是寥寥。
“造成住房难的主要原因是什么?就是现实中存在的一个巨大而无底的‘黑洞’——不合理的住房制度。这个‘黑洞’使国家数千亿元的住房投资有去无回,生产的机能被窒息。相当于一盒香烟钱的低租金使简单的住房维修也难以维持,在许多国家成为国民经济支柱的房地产业,在我国却无法正常运转。”山东“老房改”、原山东省房改办主任刘景堂当年在接受本报记者采访时说。
现在执行啥政策? 烟台开启“三房合一、租补分离”新模式
2014年《烟台市城市住房保障管理办法》向社会公布,烟台开启“三房(经适房、廉租房、公租房)合一、租补分离”住房保障新模式,老百姓既可租政府提供的保障房也可自行去市场租房,保障范围由城市中低收入人群扩大到外来务工人员和城市新就业职工。这是继1986年烟台在全国率先开展关键的住房制度改革以来,对住房制度实施的又一次重大改革,也标志着烟台在全省17地市中率先实行“三房合一”的租赁型保障房制度。
“外来人口和城市新就业职工也可以申请住房保障,领取住房补贴了。我打算留在这个城市,找份工作。”烟台大学大四学生李青得知这一消息后,更加坚定了留在烟台的想法。
本报记者 李园园
“当时城镇居民解决住房问题停留在‘等、靠、要’上,等国家建房,靠组织分房,要单位给房。”
——白山
“提租发券在把房子成本租金向市场租金靠拢过程中,让更多的人把房子当成一种商品,房子是要买的,不是等和靠。”
——刘健
“外来人口和城市新就业职工也可以申请住房保障,领取住房补贴了。我打算留在这个城市,找份工作。”
——李青
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