涨势疲态显露 房价可能逆转
三四线城市房价下跌压力远大于一二线城市
2014年03月19日 来源：
齐鲁晚报
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2013年的房价上涨可以用“疯狂”来形容。房价如脱缰野马般一路狂奔,国家统计局公布的数据显示,2013年9月以来,一线城市新建商品住宅价格的同比涨幅都超过了20%。统计数字反映的是“平均”情况,中等收入者在购房时的感受更为强烈,当购买一套住宅要比几个月前多付几十万,他们只能望洋兴叹、徒呼奈何。经过2013年的“疯狂”之后,它已经出现了“灭亡”的迹象。房价的走势有很大可能在2014年发生逆转,甚至可能崩盘。
销售增长放缓
北京的住宅成交量更是大幅下跌。2013年,北京全市商品住宅销售面积为1363.7万平方米,同比下降8.1%。今年2月,北京二手住宅成交总量为5441套,环比下跌38%,同比下跌46.3%。显然,北京过高的房价抑制了需求。近几年,北京商品住宅的竣工面积持续高于销售面积,例如,2013年,住宅竣工面积为1692万平方米,而住宅销售面积为1363.7万平方米。也就是说,北京房地产市场实际已经出现了供过于求的情况,导致待售商品住宅面积年年增长,2012年为789.5万平方米,约为半年的销售量,如果继续增长,就会成为房价下跌的压力。
房价环比增长放缓
去年2月或3月,一线城市新建商品住宅价格环比涨幅高达3%,10月以后降到了1%以下,今年1月进一步下降至0.5%左右。如果环比涨幅维持在0.5%左右,全年房价涨幅只有6%左右。目前的房价走势如逆水行舟,不进则退。当人们预期房价会快速上涨,刚性需求者才会急不可待地购房,为此不惜四处借钱凑齐首付；投机投资者才会追逐高价位,为此不惜借高利贷；开发商则捂盘惜售,不惜占用资金、承担高额利息支出。当房价上涨的速度放缓,人们的预期出现分歧,刚性需求者、投机投资者就会观望,销量就会下降；开发商占用的资金越来越多,当资金成本高于预期盈利时,他们就会降价以增加销量,加快资金回笼。现在很多开发商的资金成本超过10%。如果今年房价的预期涨幅只有6%左右,他们将不得不降价促销。杭州已经有楼盘这样做了。
现在,关于房价是上涨还是下跌的争论更趋激烈。有一些人是中间派,他们认为,房价走势会出现分歧,一二线城市会继续上涨,而三四线城市会下跌。他们是从住宅供给和需求的角度分析问题:三四线城市供过于求的状况更严重,所以下跌的压力更大。但是,目前房价的走势其实是由预期收益和资金成本决定的。维持一二线城市房价所需要的资金量远远大于三四线城市,因此,首先被资金成本压垮的,将是一二线城市的楼市。三四线城市的房价走势是以一二线城市为指向,在一二线城市房价下跌之后,人们对三四线城市房价的预期将发生改变,导致三四线城市楼市崩盘。
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准备买房一定要看
买房子,办银行按揭贷款,发现这里面还有很多学问,有的稍微不注意,就是几万的差距。对于工薪阶层买房的,要千万注意这些问题。这个也许是很多朋友不太注重的。以为房子房价是大事,贷款由开发商帮忙办理。其实,这里面赚的钱,比房价更来的险恶!
一、贷款利率的折扣
2008年下半年,国家为了支持房地产的发展,出了很多优惠政策,其中有一条就是贷款利率可以打折。一般我们购房都是3成首付,贷款是7成。按照当时国家规定,最低的贷款利率打7折。一套30万左右的房子,首付10万左右,在银行贷款大概是20万。按照最新的国家利率算下来,以20年为标准,利息有12万左右,那么分成10分,每一折就是1万2千多元。现在,不同地区、不同银行,这项政策还是有差别的,买房时以最新政策为准,但一定要去查这个细节。
二、选择还款方式
1、等额本息还款。
以贷款20年,贷款20万元,算下来月还1300元月还款为例:每个月还银行1300元,其中,800元是利息,500元是本金。也就是说,你还的钱,大部分是银行利息,而本金还的较少。到了还款期限一半的时候(比如20年还,已经还了10年),利息已经在前10年还的差不多了,但是你的本金还有很大部分没还的,这些是必须还的,即便你10年后条件好很多了,可以提前还了,但是后面的基本是本金,利息很少,你提前还已经没有什么意义了。
2、等额本金还款。
以贷款20年,贷款20万元,算下来月还1600元月还款为例:每月还的钱要比等额本金多300多元。其中900元是本金,700元是利息,本金支出比利息高,第2个月开始,只还1597元,因为本金上月换了900元,这月利息重新计算,要少3元的利息,以此类推。越到后面还款压力越小。
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