自管不专业,监管存空白,居民难维权

旧改回迁社区,物业管理该咋管

2014年06月13日　来源：齐鲁晚报
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　　◥徐家村居自管物业为会前社区服务。

　　随着城市的不断拓展,一些原属郊区的农村逐步发展为城区的一部分,经过旧村改造之后,原先的村庄变成了楼房社区,村民变为居民。然而,这一身份转变的背后也出现了一些发展中待解的难题。由于各种原因,旧改后的回迁社区多由村居自管,但因缺乏专业的物管经验,居民物业纠纷多发；再加上这类村居物业多无行业资质,相关职能部门难以监管,居民维权难。

　　文/片　记者　任丽媛　　
缺乏物业管理经验　村居自管物业纠纷多
　　近日,新徐印象小区9号楼的赵先生反映,今年5月份,由于楼层下水道堵塞,家中地板被外溢的污水泡坏。赵先生介绍,当时遭遇污水外溢的住户还有好几家,“我们去找物业,可物业说不归他们管。最后,都是我们自己找人修理的。”
　　据小区居民介绍,小区物业除了清运楼前垃圾之外,其他方面都没有尽到物业的责任,“地下室的灯没一个能亮的,找物业修,物业说不归他们管；小区保安也没几个,地下室经常被撬,找物业,物业人员说他们也没办法。”不少居民对物业颇有怨言。
　　据了解,新徐印象小区是原徐家庄旧村改造的回迁社区,2010年前后,原村民开始回迁。“当时,各方面条件都没有成熟,就有村居筹备成立了临时物业。小区现行物业管理是村居自行安排,并以村居自管的形式实施管理。”小区物业管理处工作人员坦言,村居自管物业很多地方还不成熟,目前达不到专业物业管理团队的水平。
　　实际上,旧改回迁社区由村居代管物业已经成为多数旧村改造回迁社区的物业管理模式。记者走访了牛旺、贤文、草山岭、南北胡等济南东部多个旧改回迁社区发现,旧改回迁社区的物业大都是由村居自管。然而,由于缺乏专业的物业管理经验,村居自管物业屡遭居民投诉,物业纠纷多发。

专业团队不愿来　村居代管物业属无奈
　　“村居代管物业也是无奈之举。”11日,在新徐印象小区的物业管理处,物业负责人张先生介绍,小区北面的四座高层去年3月份交给了徐家庄物业,每个月的物业费为每平方米1.2元,“可不少业主都不交物业费。不交物业费,怎么提供服务?哪个专业团队愿意来?”
　　据了解,一些旧改回迁社区也曾尝试聘请专业的物业管理团队接管小区,但成功率不高。一位不愿具名的专业物业管理公司负责人表示,专业物管公司之所以不愿接手这类小区有多方面原因:“首先,旧改回迁社区住的是原先的村民,他们的生活习惯很难一下子改变,绿地上种菜、烧水、晒棉被是常有的事,管理上比较难,而且很多人根本没有交物业费的观念；第二,这类社区一般没有房产证,没有交过住宅维修资金,小区大型公共设施的维护上,除了物业费没钱可花,居民平摊基本不现实。”
　　此外,该负责人也指出,专业物管进驻此类小区的合法性也有争议,“如果没有房产证就不能称为严格意义上的业主,没有业主也就成立不起业委会,没有业委会就无法聘任物业。由村居来聘请物业在法规上来讲并不合适。”

村居物业多无资质　职能部门难监管
　　专业物管团队不愿来,村居自管物业又缺少经验,一旦发生物业纠纷,双方如何解决?居民如何维权呢?
　　11日,高新区房管局综合部负责物业管理的黄女士在接受记者采访时坦言,由于旧改回迁社区不同于商业开发的社区,不具备成立业委会的条件,在引入物业方面可能存在困难,怎样管理小区一般是由村居自己决定,“但村居自管物业没有营业执照,也没有物业管理资质证书,在房管局没有备案,一旦发生物业纠纷等事件,房管部门很难进行处罚和监管。”
　　据介绍,正规的物业管理公司有营业执照,有专业的技术人员,有资金保障,但村居自管物业在这一方面欠缺。“在小区物业管理方面,村居自管的物业可能将重点放在保洁、治安、绿化等方面,而正规专业的物业公司还会在小区公共设施的维护上负责,也有专业的技术人员来处理具体的业主难题。”黄女士表示,通常情况下,在遇到市民投诉或者咨询村居自管物业的一些问题时,会转接到相关物业所属的村居,由村居来出面协商解决。
　　对于村居自管物业的管理上,黄女士还表示,村居自管物业也可以通过注册成立物业公司,达到资质备案后接受主管部门的监管,“但要从根本上实现对村居自管物业的监管,将来还要看村居的小产权房如何规范,然后通过多个部门协商,将村居自管物业纳入监管体系。”

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