本报记者 周锦江
“坐销”初显乏力,转“行销”
“市场开始更加考验我们的销售方式。原来单纯的等客户上门的销售方式已经行不通了,原来随便买一个商铺就能赚钱的时代也过去,”业内人士说,现在的消费者考虑得更多,在潍坊楼市延续长达10年之久的“坐销”模式在楼市调控背景下,初显乏力。
为了调动一切可能的潜在消费力,为让越来越多的人动起来,以求让市场需求接近供应的前端,“行销”模式逐渐走入潍坊市场,我们的销售团队现在就在不断地走出去。
潍坊的房地产开发一直以来就是观念比较保守,行业发展也比其他同级别城市慢很多。在住宅市场进入激烈竞争阶段后,商业地产开发建设就自然而然地进入开发商的视线当中。
就商业项目而言,伴随着城市住宅发育完善,其自身表现业态也会作出相应调整。
潍坊的商业地产项目具体业态也大致经历了从社区商业街到超市、购物中心以及最近几年兴起的商业综合体的发展阶段。在住宅片区发育初级阶段时,商业项目具体业态为社区商业。随着住宅片区的进一步“壮大”出现了一些购物中心、超级市场等商业形态。而发展到今天,潍坊的住宅片区无论从规模还是质量都有了更高层次的提升,就需要相应更高层次的商业形态商业综合体了,大型综合体也就应运而生了。
“谁拥有城市综合体,谁就拥有城市未来”
“谁拥有城市综合体,谁就拥有城市未来”。口号式的标语背后,是一场城市综合体的疯狂扩张。
三年前,在全国一线城市掀起了地毯式的城市综合体兴造热潮。地产大鳄们已经认识到,无论是从中国还是国际来看,纯百货的业态都开始走下坡路,英国的玛莎百货、日本的八百伴就是例证。纯百货的单体商业模式正处于一个被淘汰的境地,紧随其后,城市综合体与电子商务将在未来很长一段时间成为零售业的主力经营模式。
城市综合体,是一种商务和商业复合程度较高的业态,它将居住、购物、办公、休闲、美食、健身、娱乐等现代城市的多种功能集于一身,多种模块有机结合、相互促进,能够高效率地满足人们物质享受和精神享受的“一站式”、“全天候”要求。因此被誉之为“城中之城”。
业态组合的背后,考验的是地产开发企业的资金实力。动辄数十、上百亿的投资,需要地产商具备完美的资金运转实力。
作为三线城市的潍坊,城市规模、流动人口和商业体系,都具备了加快发展城市综合体的基础条件。
潍坊的商业地产表面来看相当繁荣,大体量商业非常多,以老牌标志性白浪河商圈最为密集优质。但可以“满足”中高端消费需求的城市综合体比较欠缺。餐饮、KTV、游乐场、影院、步行街等等,可能不少广场或者商超都可以提供,但多种业态能否形成一个相辅相成的关系,而且多种业态保持在一个水平线上,是成功与否的关键。城市综合体的打造需遵循“木桶理论”。任何的一个短板都可以流失掉一部分消费人群,有些短板可能会形成硬伤。
对于潍坊而言,城市综合体的扩张才刚刚揭幕,先入为主的消费引导作用不可忽视,这时“拥有城市未来”的口号并不是夸谈。
财富累积将转向资产性
建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、国家商务部研究院消费经济研究部副主任赵萍曾出席潍坊商业地产论坛。论坛上陈淮以学者身份,分析了当前宏观经济形式之下,潍坊市楼宇经济的发展前景和商业地产的未来形式。
陈淮说,随着城市化进程的加快,在中国特别是像潍坊这样的二三线城市,房地产其实是处于“绝对短缺”状态。陈淮打了个比方,100个人分80盒盒饭,肯定有20个人分不上。百姓消费已经由简单的衣食需求,改为资产财富的累积。未来二三十年百姓消费的带头引擎将是住行需求的扩张。陈淮进一步解释,商业地产风险也大,如果没有一定的风险承担能力,不要贸然进入。而对于风险承担能力,一个简单的评判标准就是,在不节衣缩食的情况下消费支出占总收入的三分之一以内。
国家商务部研究院消费经济研究部副主任赵萍从宏观角度论述概括,从中国消费大环境来看,消费拐点已经出现(降幅收窄),家居、建筑装饰等亮点还在保持,汽车、家电下乡政策结束后的消费冰点开始融化。对于商业地产的投资,赵萍认为要主要考量所在城市、所处位置和地产运营模式。
据了解,今年是潍坊市加快产业转型升级的关键之年,总部经济、现代化服务业发展是城市实现转型与升级的发展方向和必然趋势,大力发展楼宇经济,打造可实现总部经济、现代化服务业的真实载体,成为了市政府今年“转型升级”工作的重点之一。潍坊也出台了一系列针对楼宇经济的鼓励和规范政策,比如奎文区对大面积租户的房租进行补贴。
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