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| 无产权证,村民自住房也能按揭 |
| 村委会担保+村民联保,寿光通过旧村改造让千户农民搬进新楼 | |
- 2013年11月22日
来源：齐鲁晚报
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 | 寿光市纪台镇前曹村村民已搬入旧村改造后的新居。 |
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改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。
文/片 见习记者 陈川
11月19日,坐在集体供暖的新居里,寿光市纪台镇前曹村村主任张荣春告诉记者,今年,他们村100多户人家,52户通过按揭贷款搬进了楼房。而前曹村属于旧村改造,建在集体土地上的8栋新楼并无房管部门颁发的产权证,此前鲜有可以按揭贷款的先例。
过去一年里,在农行寿光支行的帮助下,有10个乡镇22个村共计1069户农民通过按揭贷款买上新楼,贷款累计发放1.0974亿元。
资金缺口,挡住农民上楼
2号楼3单元302是张荣春的新家。作为寿光市纪台镇前曹村的村主任,张荣春正在适应自己的新生活,“昨天刚供上暖气,一平方米12元,室内温度20℃没问题。”
2012年底,作为城乡建设用地增减挂钩(农村土地置换)试点,前曹村在纪台镇第一个开始旧村改造。
按照增减计划,此前宅基地占地146亩的前曹村,只需拿出43亩地新建8栋居民楼就可以实现旧村改造,从而腾出100亩宅基地,通过复垦增加耕地指标,城镇可对应增加100亩的建设用地。作为补偿,前曹村100多户人家,共获得寿光市2000万元的财政补偿。
“但这远远不够,考虑到多数家庭要分两套房子,建设8栋楼需要4000万元。”张荣春告诉记者,而旧村改造2000万元的缺口全部需要村民自己解决。
“全村整体拆迁,家家都买房,缺钱的人家,借也没处借。”一圈问下来,将近有一半的村民交不起购房款。钱交不齐,就谈不上整体拆迁,“买得起的住上了新楼,没钱的还是住在平房里,新村建不起来,旧村拆不了,也就谈不上土地置换了。”
农村土地流转、城乡一体化中暗藏的资金难题,在富裕的寿光农村有,在其他地区也同样存在,甚至更严重。
农民变市民,最根本的难题还是钱。据《学习时报》报道,未来10年,我国新增城镇人口将达4亿左右,市民化以人均10万元的固定投资计算,资金需求在40万亿元左右。单靠政府补贴,或农民自筹,显然解决不了问题。
村民自愿联保,村民自住房拿到贷款
因为缺钱,新村建不了,农民住不上,土地无法流转。其实,前曹村民不知道的是,在15年前,这样的难题同样存在于城市中。1998年,“房改”席卷全国,但取消配给制之后,多数人并没有能力一次性付清购房款。按揭贷款的诞生解决了这一问题,也带来了一场城市里的住房市场化革命。
15年,在寿光这个小小的村庄里,一场农村中的“住房革命”也在孕育之中。
2012年末,农行寿光支行获得了农行总行和省分行的支持,一个叫“新居贷”的金融创新产品在寿光率先落地。
当年12月,前曹村召开村民大会,组织农户填写贷款申请,村民自愿结成三户联保小组。农行寿光支行纪台分理处与农户集中签订贷款协议。审核合格后,村委会按贷款金额的3%-5%向农行缴纳风险补偿金,并监督村民签订联保协议。第二年正月十五,贷款就放到了村委的账户上。
农行寿光支行纪台分理处主任单提胜介绍,前曹村100多户中,有52户申请贷款,缴纳保证金15.6万元,获得贷款520万元。利率执行基准利率上浮20%的优惠,年息只有7.2%。贷款期限为3年或5年不等,单户贷款上限20万元。因为当地农民普遍种大棚,4个月左右收获一季,因此还款周期调整为半年一次,农民可以卖完菜再还贷。
就这样,“新居贷”这种无抵押贷款,顺利绕过了村民自住房无法抵押的障碍。
村委会作担保,补偿金是风险防线
通过按揭贷款,不仅上千户农民搬入新居,22个村实现改造,还成功缓解了城市建设用地紧缺的问题,为经济发展注入了活力。
农行寿光支行个贷中心经理周新昌表示,在村民自住房无法抵押的情况下,“新居贷”之所以敢向农户放贷,与引入“村委会”这一角色至关重要。在旧村改造中,村委会的作用举足轻重,既是新居的建设者,也是贷款的组织者,还是还贷的担保人。一定程度上讲,村委会扮演着农村“房管局”的角色。这也是“新居贷”区别于城市商品房住房贷款和以往涉农贷款的最大特色。
由于政策限制,农村土地无法抵押,但村委对这些房子有支配权,没有村委同意盖章,谁也无权处置这些房产。一旦出现坏账,三户联保是第一道风险防线,村委缴纳的3%-5%补偿金是第二道防线,构成了“新居贷”的双保险。
解决了农民的难题,农行也获得了可观的收益。记者了解到,一年来,上千户农民尚无一家拖欠不还。尽管利率不高,但这些贷款风险也低。根据银行的摸底调查,2015年前,寿光“新居贷”的市场需求在6亿元以上。而2012年,寿光城区内全部商品房房贷总额也不过十几亿元。
目前,在潍坊市内,农行寿光支行“新居贷”的经验已经开始向临朐、诸城等县市推广。
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